85折的降價措施在業(yè)內(nèi)掀起了軒然大波，這一既像是靈機一動、又像是蓄謀已久的行為除了被譽為多米諾骨牌推手，恒大從宣布降價到取消再到宣布85折依舊，也成為業(yè)界熱議的話題。

　　降價真相

　　資料顯示， 2009年11月5日登陸香港交易所的恒大地產(chǎn)并不“差錢”，截至2010年4月30日，集團現(xiàn)金余額達港幣209.9億元（合人民幣184.12億元）。
　　那么，恒大地產(chǎn)為何還要宣布降價呢？
　　“為了回籠資金。”恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，但該人士同時還表示，恒大公司全國降價并非由于財務(wù)壓力，但是公司看準了國家的宏觀調(diào)控政策還將進一步深化，可能會導致一批中型或者中型以上的地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，恒大籌備更多資金，以備在合適的時候及時出手收購這些公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
　　那么，在分析人士看來，恒大降價的真相并不單純是收購，“恒大此番高調(diào)降價，除了回籠資金的因素之外，還有借此搶占市場的可能。對于房產(chǎn)新政，大家認為此次國家調(diào)控決心較大，下半年的走勢不容樂觀，因此，恒大高調(diào)宣稱降價跟當年萬科一樣，既可以吸引大眾、迎合政府調(diào)控要求，還可以首先贏得客戶，從而擴大市場分額�！蹦硻C構(gòu)研究港股的分析師告訴記者。
　　該分析師同時還指出，“根據(jù)恒大的年報，截至2009年末，恒大地產(chǎn)在全國25個城市共有57個房地產(chǎn)項目，其中41個在建項目，32個在售項目，1648萬平方米的在建可售面積，13個未開盤的銷售項目，同時還擁有5498萬平方米的土地儲備。由此可以看出，恒大地產(chǎn)今年的銷售壓力比較大，而且這些前期鋪開的攤子還需要恒大地產(chǎn)今后幾年持續(xù)不斷投入才能變現(xiàn)，因此雖然恒大地產(chǎn)現(xiàn)在的資金比較充裕，但是如果下半年資金回籠情況不好的話，這都將直接影響恒大地產(chǎn)2011年及2012年的在建項目。同時由于恒大地產(chǎn)去年剛上市，因此2010年也是其關(guān)鍵的一年，銷售業(yè)績對其獲得投資者的認可非常重要。”
    而縱觀其資本市場的表現(xiàn)，自從其2009年登陸資本市場以后，在2009年11月5日開盤價報4港元之后，其股價等一直在4港元左右徘徊，然后從1月份開始下滑，一直跌至5月7日的3.12港元。
    同時，高盛證券還發(fā)表研究報告表示，恒大地產(chǎn)去年基本盈利下降12%至4.15億元，較預測低6%，盈利與預期之差距，是由于毛利率低于預期以及利息支出高于預期。同時還指出，去年毛利水平較低主要已被較預期低的收入稅所抵，而其他經(jīng)營收入低于預期，亦令核心經(jīng)營毛利率較該行預期低出一個百分點。
　　這不得不讓歷經(jīng)兩次劫難、付出相當代價才登陸資本市場的恒大地產(chǎn)緊張。

　　高息債風波

　　流動性資金充裕的恒大地產(chǎn)除了在全國率先降價之外，2010年上半年還曾兩次發(fā)行高息債：
　　2010年1月23日，恒大地產(chǎn)集團發(fā)布公告稱，將發(fā)行7.5億美元2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行利息為13%。根據(jù)其公告，這部分資金的用途為：在償還2.573億美元結(jié)構(gòu)擔保債券后，恒大將剩余的約5億美金用于補充集團流動資金。
　　2010年4月14日，恒大地產(chǎn)集團與華人置業(yè)集團有限公司雙雙公告，恒大計劃向華人置業(yè)及其主席劉鑾雄追加發(fā)行6億美元的新增票據(jù)，若恒大未按協(xié)議當中條款提早贖回，該票據(jù)將于2015年1月27日到期，票面年利率高達13%。
　　根據(jù)記者了解，在近幾年發(fā)行的高息債當中，13%可謂是最高的利息。那么，本來資金充裕的恒大地產(chǎn)為何還要在降價之前發(fā)行如此高息債券呢？
　　根據(jù)市場傳聞，目前有消息稱監(jiān)管機構(gòu)將檢查其貸款。對此傳聞，在香港業(yè)績發(fā)布會上，許氏表示，集團現(xiàn)金流充足，對于收緊銀根并不太擔心。但是在業(yè)內(nèi)人士看來，如果萬一監(jiān)管機構(gòu)真的開始調(diào)查其銀行貸款，這將對恒大地產(chǎn)影響巨大，因此恒大地產(chǎn)為了以防萬一，選擇提前準備一部分資金，將來可用以提前償還銀行貸款。
　　而提前發(fā)債的另一個動機，根據(jù)市場長期研究恒大的分析師研究，還有一種可能就是恒大地產(chǎn)可能要回購一部分股份。根據(jù)恒大地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的公告，5月24日上午10點，恒大地產(chǎn)在香港金鐘太古廣場二座港香格里拉酒店39樓天窗廳舉行股東周年大會。在此次會議當中，除了重選董事的決議之外，還有提呈有關(guān)更新配發(fā)、發(fā)行及處理股份回購的授權(quán)內(nèi)容。
　　在回購的理由當中，恒大地產(chǎn)這樣宣稱，“董事現(xiàn)在無意購回任何股份，但認為購回授權(quán)令本公司具備更高靈活彈性，且視當時市況及資金安排而定，有關(guān)購回可能提高本公司資產(chǎn)凈值或每股股份盈利，董事相信有關(guān)購回將對本公司及股東整體有利時方會進行，故有利于公司及股東�！�
　　眾所周知，2006年11月，恒大地產(chǎn)曾經(jīng)向私募機構(gòu)稀釋過一次股權(quán)，而在2007年折戟資本市場之后，因資金問題而恒大又再一次向私募機構(gòu)及香港投資人融資，這兩次融資之后，恒大地產(chǎn)掌門人許家印的個人持股比例被稀釋到56.36%。此后，2009年6月份，許家印通過其夫人所轄公司以8折價格購買德意志銀行所持的11.19%的恒大地產(chǎn)股份，使夫婦二人擁有的股份重新接近70%。
　　2009年11月5日，恒大地產(chǎn)登陸香港交易所之時，恒大地產(chǎn)首發(fā)當日共發(fā)售約16.149億股，占公司股本的10.8%，恒大地產(chǎn)股份又一次得到了稀釋。
　　三次股權(quán)稀釋之后，根據(jù)資料顯示，每次完成稀釋之后，許家印必定又會通過多種渠道回購股份，側(cè)面顯示出他對親自締造的“恒大地產(chǎn)王國”的熱愛。
　　由此，此次恒大地產(chǎn)降價以及發(fā)行高息債的真實企圖開始浮出水面——除了應對前景不確定的市場以外，恒大地產(chǎn)還要儲備一部分資金用于回購股份。

　　高土地儲備風險

　　龐大的土地儲備幫助恒大完成了IPO，如今卻成為恒大沉重的“包袱”。
　　“在市場景氣的時候，土地儲備可以成為公司強大的資產(chǎn)，而在市場出現(xiàn)變化的時候，土地儲備將成為燙手山芋，因為整體市場不好的情況下，大家普遍是現(xiàn)金為王，但此時龐大的土地儲備卻需要按照政策你不得不投入資金繼續(xù)開發(fā)。而在此時，即使投資資金開發(fā)了項目，也不一定能夠獲得相應回報，反而更容易讓公司處于現(xiàn)金流緊張的狀態(tài)，這對于一個公司來說非常危險。”一位曾經(jīng)投資過房地產(chǎn)的私募人士告訴記者。
　　在如今的房地產(chǎn)市場“風雨欲來風滿樓”的背景之下，在恒大地產(chǎn)內(nèi)部，根據(jù)其年報，截至2009年末，恒大地產(chǎn)總共擁有5498萬平方米的土地儲備，可滿足未來5年開發(fā)的需要。顯然，如果市場一旦不好，5498萬平方米的土地儲備將讓恒大地產(chǎn)成為市場上最危險的公司。由此可見，恒大地產(chǎn)降價以及發(fā)行高息債其實是勢在必行。
　　恒大遇到的麻煩遠不止于此。因為未按合同繳納土地出讓金，2010年1月，廣州市國土局宣布收回恒大于2008年1月以41億元獲得的廣州絹麻廠地王，并沒收1.3億保證金。該事件為恒大帶來了不可估量的影響。從今年3月中旬開始，銀監(jiān)會禁止向有囤地、捂盤惜售等違規(guī)行為的房企發(fā)放開發(fā)貸款。這意味著恒大很難獲得項目的開發(fā)貸款。
　　“此外，恒大地產(chǎn)的模式與碧桂園有些相似，由于過分依賴速度和價格，因此，一旦銷售影響了其速度，就將對整個公司產(chǎn)生巨大影響�！蹦抽L期關(guān)注港股的分析師告訴記者。