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      加壓遏制房價還有很大空間
          2010-05-18    作者:馬光遠    來源:廣州日報

          決定未來房價的因素是政策的執(zhí)行力而非現(xiàn)金流。從未來政策的空間而言,有三個因素給政策的執(zhí)行力提供了很大的空間。
          回顧房產(chǎn)新政一個月以來市場的變化,有三個特點值得關(guān)注:一是成交量銳減:比如,北京交易量和去年同期比較,下降幅度高達53.3%,和新政出臺前一個月環(huán)比,亦大跌近40%,而廣州在新政出臺之后簽約量同比下降了60%多;二是價格堅挺,盡管成交量銳減,但一線城市的價格無論同比還是環(huán)比,并沒有出現(xiàn)明顯的松動。比如,4月份,北京房屋銷售價格同比上漲14.7%,這已經(jīng)是連續(xù)10個月漲幅擴大;其三,各種解讀政策的版本滿天飛,開發(fā)商和政策博弈的心態(tài)躍然。
          實事求是而言,以“國十條”為代表的房地產(chǎn)新政,以打擊投資、投機等不合理的需求為切入點,以大幅度提高二套房貸首付比例和利率為手段,以堅決遏制部分城市的房價過快上漲為基本政策目標,在短短的一個月時間內(nèi),基本扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場的預(yù)期:在新政出臺之前,由于房價的瘋漲,絕大多數(shù)人形成了房價會繼續(xù)瘋漲的預(yù)期,引發(fā)了恐慌性的購房需求,一個月后,這種不理性的預(yù)期得到了有力的扭轉(zhuǎn)。根據(jù)各大媒體的調(diào)查,認為房價會繼續(xù)瘋漲的比例已大大降低。這意味著房地產(chǎn)新政已初見成效,預(yù)期的扭轉(zhuǎn)為下一步房價的合理回歸打下了一個較好的基礎(chǔ)。
          特別是我們看到,繼恒大地產(chǎn)5月5日宣布打折以來,作為房地產(chǎn)龍頭的萬科亦舉起了促銷大旗,堅挺的價格出現(xiàn)了松動跡象。但很多人擔(dān)心,萬科的降價舉動將不會引發(fā)2008年的“帶頭效應(yīng)”,因為2008年時房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈普遍緊張,萬科的降價成為壓垮開發(fā)商心理防線的最后一根稻草,而在今年開發(fā)商現(xiàn)金普遍豐盈的情況下,足以讓開發(fā)商扛一年之久,所以,期待出現(xiàn)2008年那樣的降價潮不現(xiàn)實。
          事實并非如此,目前的房地產(chǎn)市場,量縮已是不爭的事實,而量縮是否引發(fā)價跌,取決于三大因素:其一,是政策的執(zhí)行力,歷史教訓(xùn)昭示,政策如果沒有執(zhí)行力,價格下跌就是幻想;其二,開發(fā)商的現(xiàn)金情況;其三,競爭對手的價格策略。在筆者看來,決定未來房價的因素是政策的執(zhí)行力而非現(xiàn)金流。而從未來政策的空間而言,有三個因素給政策的執(zhí)行力提供了很大的空間:
          一是一季度中國經(jīng)濟增長了11.9%,這意味著在遏制房價時,經(jīng)濟增長不會跌破政策底線;二是對地方財政的影響,前不久國家發(fā)改委的官員公開表示,地方政府的債務(wù)風(fēng)險并不大,暗示著房地產(chǎn)新政不會受地方債務(wù)加劇的要挾;其三,目前房地產(chǎn)依然是暴利行業(yè),即使房價下跌30%,房地產(chǎn)暴利的屬性不會改變,這一點非常重要。這意味著,在房價下跌30%的情況下,開發(fā)商不會壓縮投資,因為其利潤空間依舊寬廣。這三點理由,足以給政策持續(xù)加壓、迫使房價理性回歸提供足夠的保障。如果說開發(fā)商手里足額的現(xiàn)金是最大障礙的話,這其實只是個靜態(tài)的理解,現(xiàn)金流必須動態(tài)予以判斷。不可否認,開發(fā)商手里的現(xiàn)金的確比2008年的時候要充裕,但應(yīng)當看到,在國家基本關(guān)閉了開發(fā)商的信貸融資和股權(quán)融資的情況下,70%以上的負債比例讓開發(fā)商的資金狀況并沒有顯示的那么良好,以萬科為例,2009年底現(xiàn)金流雖然高達230億元,但其負債卻高達990多億元,一旦國家繼續(xù)收緊,現(xiàn)金流很快吃緊。
          筆者最擔(dān)心兩點:一是在數(shù)據(jù)混亂的情況下,開發(fā)商唱“苦肉計”,以房價暴跌的虛假數(shù)據(jù)為政策減壓;二是某些地方政府執(zhí)行不力,房地產(chǎn)新政一月以來,大多數(shù)地方政府至今仍未出臺實施細則。既然“國十條”明確,控制房價不力的地方要追責(zé),那就從督促地方政府盡快出臺細則追起吧。

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