2008年9月7日注定是一個非常重要的日子，因為這一天美國政府宣布接管房利美和房地美（簡稱“兩房”）。美國財長保爾森強調，政府采取行動，是因為房利美與房地美對金融體系影響巨大，任何一家倒閉都會導致美國國內與全球的金融市場大動蕩。這兩家公司倒閉，也會影響美國人取得房貸、車貸與其它信用的能力。如今，美國次貸危機引發的金融風暴席卷世界，全球經濟也開始不可避免地走向衰退。筆者認為，作為此次百年一遇的金融危機中的一個重要節點，“兩房”幾十年的發展歷程值得關注。“兩房”從一個挽救住房金融危機的機構變成被挽救的對象的過程，更值得我們深思。

    “兩房”本是反危機產物

    “兩房”本來是美國政府反住房金融危機的產物，起源于20世紀30年代的大蕭條。 
    對于美國銀行業而言，住房抵押貸款舉足輕重。在20世紀80年代之前，銀行業及儲蓄貸款機構50%左右的資產是住房抵押貸款，而在影響住房抵押貸款收益率的因素中，利率的變動最重要。在上世紀30年代大蕭條后，美國銀行業受到“Q條款”的約束，存款利率受到限制。因為住房抵押貸款期限長，且以固定利率為主，如果讓利率任意浮動將面臨巨大的利率風險。例如，上世紀50年代的住房抵押貸款利率只有5%左右，而到上世紀70年代高通貨膨脹時期存款利率曾經超過15%，銀行在50年代發放的住房抵押貸款到70年代將面臨負收益。
    但控制存款利率并沒有使銀行擺脫危機，在上世紀70年代，美國國債收益率超過了10%，遠遠高于“Q準則”規定的存款利率上限，其結果是銀行存款流向債券市場，資本市場繁榮而銀行萎縮，這就是所謂的“脫媒”現象。資金的大量流失使銀行和儲蓄機構無錢可貸并出現流動性危機。
    因此，大蕭條后為增加住房金融市場的流動性，房利美、房地美誕生了。它們從商業銀行或其他金融機構購買住房抵押貸款，然后發行債券融資，由于它有政府的信用作支撐，它發行的債券等級僅次于國債，融資成本很低，并通過購買其他金融機構的住房抵押貸款的方式為住房金融市場提供流動性，實際上充當著美國房地產金融市場的“中央銀行”角色。
    這個機制在它創立之后的半個多世紀里一直運行良好，歷經了60年代金融“脫媒”的考驗、70年代美國經濟滯脹和80年代儲貸危機的洗禮。但遺憾的是，這個精巧的設計卻沒有能夠經得起次貸危機的沖擊。

    房價暴漲引發次貸危機

    任何房地產金融設計上的技巧所起的作用都是有限的，真正確保房地產金融穩定的良方只有一個，那就是努力控制房地產價格的上漲速度。
    次貸危機的根源就是房價的下跌，但房價下跌的起因是房價大幅度上漲，因此沒有房價大幅度上漲就沒有次貸危機。要防止房地產金融危機發生，最重要的是防止房地產價格快速上漲。
    這些道理并不復雜，其難點在于政策制定者的短期行為如何克服。2001年后美聯儲一定知道將利率降到1%的后果，但還是這樣做了，為什么？說白了就是為了克服當時眼前的經濟下滑的風險，是為了自己短期的政績。如果沒有利率的大幅度降低，就不會有房地產市場的繁榮，也不會有現在的次貸危機。所以，將次貸危機的責任算在格林斯潘的頭上是有道理的。
    我國的房地產價格同樣存在過快上漲的隱患，2004年后很多城市的房價出現了翻番上漲，這樣的上漲是不正常的。尤其值得關注的是，很多地方政府出于短期政績的考慮，喜歡推高地價、房價，為我國的房地產金融風險埋下隱患。要知道，任何事情的發展都有一個度，將房價推得越高，下跌的風險就越大，后果就越嚴重。

    房地產與金融是孿生兄弟

    從美國金融發展歷史及次貸危機的發展過程中，我們看到了房地產與金融之間日益密切的聯系，房地產與金融業已經成為“一損俱損，一榮俱榮”。一方面，大公司的融資越來越依靠資本市場，房地產成為銀行及其它金融機構的主要業務領域，結果是美國的銀行業高度依賴住房按揭貸款；另一方面，房地產業在GDP中的地位非常重要，在美國的GDP構成中房地產業超過制造業，占14%左右，房地產領域的風吹草動自然會引起經濟的巨大波動，進而導致金融市場的不安。
    需要指出的是，2001年以來，美國房地產市場的投機之風太盛，在金融產品創新的美麗光環之下美國金融市場出現了很多專門為房地產投機者設計的產品，“次貸”就是最典型的代表。既然是投機者，他們對價格的變動當然十分敏感，當房地產價格出現下跌，越來越多的借款者選擇了違約。于是整個信用體系出現了崩潰，使得次貸危機引發了百年一遇的全球金融風暴。
    我國商業銀行與房地產行業的關系同樣越來越密切。1998年，我國住房抵押貸款只有400億元。到2007年底，住房抵押貸款余額增加到3萬多億元，還有2萬多億的房地產開發貸款和土地開發貸款，與房地產直接相關的銀行資產就有5萬多億，還有無數小公司的貸款是以不動產作為抵押物的。因此，我國房地產行業的興衰成敗直接影響到金融業，房地產行業的波動風險會直接演變為金融風險。因此，我國銀行業對于住房金融的風險一定要有足夠的重視。

    警惕金融過度發展的風險

    從金融發展的規律看，新的金融產品和市場的產生一般緣于分散或規避風險的需要，但金融的過度發展可能會增加金融的系統風險，尤其是金融衍生產品的發展。
    道理也并不復雜，因為金融的任何環節都以信用作為前提，而信用在利益面前是脆弱的，尤其在暴利面前。因此，當市場出現暴利機會時，維持市場正常運轉的每個環節的信用都會被動搖。在現代金融市場中，金融產品創新層出不窮，但信息的不對稱為信用的喪失披了一層美麗的外衣。例如，在次貸產品打包出售過程中，有一個環節是信用評級，評級公司給出評級是以市場對評級公司的信用為基礎的，但出于巨大的商業利益的考慮，評級公司放松了對這些產品風險的估計。這只是眾多環節中的一個，每個環節都有可能出現信用喪失，系統風險必然日積月累。
    從總體上看，我國的金融發展滯后，但同樣也要注意金融過度發展的問題。比如，在目前國內金融發展過程中不少人不顧國情地求“新”求“洋”，而這其中多少都有為自己的小集團和小圈子爭利益的因素在起作用。